بررسی ۰ تا ۱۰۰ “مراحل اداری ساخت ساختمان” به چه صورتی است؟

برای افرادی که قصد ساخت و ساز دارند آگاهی از تمامی مراحل قانونی و اداری الزامی است. این مراحل که تحت عنوان ضوابط شهرداری قرار گرفته، مقرراتی را برای انواع ساخت و سازها وضع کرده است. مراحل اداری ساخت ساختمان با گرفتن مجوز یا پروانه ساخت شروع می شود و با اخذ پایان کار به اتمام می‌رسد. در حقیقت برای گرفتن پایان کار باید از ۱۲ مرحله عبور کرد؛ روند این مراحل به ترتیب عبارتند از:

• تشکیل پرونده
• بازدید و طرح تفصیلی
• تهیه نقشه
• تأیید نقشه
• عوارض شهرداری
• آماده کردن پیش نویس مدارک
• تایید نقشه‌های چهار رشته (سازه، معماری، برق و مکانیک(
• تایید دفتر خدمات شهری
• تایید طرح تفصیلی
• تایید رییس صدور پروانه ساختمان
• تایید معاونت شهرسازی
• تایید نهایی و چاپ پروانه

البته گذراندن این مراحل برای برخی از امور ساختمانی که تغییرات کوچکی در تعمیرات اعمال کردند و یا بازسازی هایی که تغییرات عمده ای در بنای ساختمان ایجاده نکرده، صدق نمی کند. به عنوان مثال شما برای خرید آپارتمان در دروس تهران در وبسایت تخصصی آقای املاک اقدام کرده اید که این ملک نیار به بازسازی های جرئی دارد در این میان نیازی به گذراندن این مراحل ندارید چرا که معمولا این مراحل در پروژه‌های بزرگ و اقداماتی که موجب توسعه ساختمان می‌شوند، طی می شود. البته ضوابط شهرداری در مناطق و نواحی مختلف، در این مورد کمی متفاوت است و احتمال دارد در یک ناحیه و یا منطقه خاص مانند بازار تهران، تعمیرات داخلی، نیاز به مجوز داشته باشد. در ادامه به تشریح هر کدام از مراحل اداری ساخت ساختمان در مناطق شهری خواهیم پرداخت.

۱.تشکیل پرونده

تشکیل پرونده به دو صورت حضوری و غیر حضوری صورت می‌گیرد. برای تشکیل پرونده حضوری باید به شهرداری منطقه مراجعه کنید و برای تشکیل پرونده غیرحضوری نیز باید به دفاتر خدمات الکترونیک شهری بروید. اگر می خواهید در وقت خود صرفه جویی کنید باید به دفاتر خدمات الکترونیک شهری مراجعه کنید.

۲.بازدید و طرح تفصیلی

پس از تشکیل پرونده و بررسی آن توسط مسئول شهرداری منطقه، دستوری مبنی بر بازدید حضوری از زمین و منطقه پروژه صادر می‌شود. بر همین اساس مسئول مربوطه با هماهنگی شما اقدام به بازدید و بررسی زمین می‌کند. در برخی از کلانشهرها مانند تهران طرح تفصیلی اجرا می‌شود بدین منظور که قوانین ساخت و ساز در هر نقطه شهر مشخص‌ شده است. پس از بازدید کارشناس شهرداری، نوبت به بررسی گزارش مأمور فنی و کاربری ملک می‌رسد. بر همین اساس طرح تفصیلی کاربری ملک در طرح جامع و تفصیلی شهر معین می‌شود.

۳.تهیه نقشه

در گام سوم شهرداری دستور لازم مبنی بر تهیه نقشه را به شما می‌دهد. در فرآیند تهیه نقشه باید ابعاد و مساحت دقیق زمین بعد از اجرای اصلاحات احتمالی شهرداری مشخص شود. تعداد طبقات و سطح اشغال شده هر طبقه نیز از دیگر اطلاعاتی هستند که باید در نقشه گنجانده شود. بعد از مشخص کردن موارد بالا باید با کمک یک مهندس معمار اقدام به طراحی نقشه کنید.

۴.تأیید نقشه

بعد از طراحی و تهیه نقشه ساختمان با رعایت ابعاد و ساخت بعد از اصلاحات، باید آن را به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهری ارسال نمائید. این نقش در شهرداری با استانداردهای تعریف شده تطبیق داده می‌شود و در صورت تطابق، تایید خواهد شد.

۵.عوارض

عوارض یکی از اصلی ترین مراحل اداری ساخت ساختمان است. بعد از تایید نقشه ساختمان نوبت به تعیین مقدار عوارض از سوی شهرداری می‌رسد. مقدار عوارض توسط واحد صدور پروانه ساختمان محاسبه و به شما ابلاغ می‌شود. این عوارض اغلب شامل عوارض شهرداری و عوارض نوسازی می‌باشد.

۶.آماده کردن پیش نویس مدارک

پس از پرداخت عوارض، به دفاتر خدمات شهری مراجعه کرده و نسبت به تکمیل فرم درخواست ناظر اقدام می کنید. بعد از گذشت مدت مشخص از سوی دفتر با شما تماس و یک ناظر ساختمانی به شما معرفی خواهدشد. گام بعدی اقدام عقد قرارداد با ناظر است. برگه‌های سهمیه و قرارداد به منظور تکمیل پیش نویس پروانه به دفاتر خدمات شهری تحویل داده شود. سپس باید مدارک تعهد رعایت اصلاحی و تعهد اخذ تأییدیه نما توسط شما به عنوان مالک تکمیل شود.

اگر زیربنای ساختمان بیش از ۲۰۰۰ متر باشد، ماده ۳۳ نظام مهندسی را اجرا کنید. بر اساس این ماده باید مراحل تایید نقشه‌های سازه، تایید گزارش آزمایش مکانیک خاک و تایید نقشه‌های تاسیسات برق و مکانیک را طی کنید.  مدارک پیش نویس شده‌ به دفاتر خدمات شهری عبارتند از:

• برگه سبز مهره شده ۴ رشته از جمله؛ سازه، معماری، برق و مکانیک
• برگه سبز یا سهمیه ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر
• برگ تعهد رعایت اصلاحیه و تاییدیه نما
• فایل‌های نقشه سازه، برق و نقشه مکانیک
• چک لیست‌های مبحث ۱۹ و ۶ بارگذاری و زلزله
• برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تاییدیه خاک

۷.تایید نقشه‌های چهار رشته

در این مرحله از مراحل اداری ساخت ساختمان و صدور پروانه باید تایید مدارک مرتبط با چهار رشته سازه، معماری، برق و مکانیک را از دفاتر خدمات شهری بگیرید.

۸.تایید دفتر خدمات شهری

در این مرحله دفتر خدمات شهری با بررسی تمام مدارک نسبت به ارائه تاییدیه به شما به عنوان مالک اقدام می‌کند.

۹.تایید طرح تفصیلی

همانگونه که در سطرهای بالا به آن اشاره کردیم برخی از شهرها دارای طرح‌های تفصیلی هستند. پس از گرفتن تأییدیه دفتر خدمات شهری باید نسبت به گرفتن تاییدیه طرح تفصیلی بر و کف از سوی شهرداری اقدام کنید.

۱۰. تایید رییس صدور پروانه ساختمان

پس از تایید طرح تفصیلی، پرونده شما به رئیس بخش صدور پروانه ساخت و ساز ارجاع داده می‌شود. در صورت عدم وجود تطابق و هر مشکلی، مدارک شما تأیید خواهند شد.

۱۱.تایید معاونت شهرسازی

در مرحله یازدهم از مراحل اداری ساخت ساختمان ، پرونده و مدارک شما به معاونت شهرسازی و معماری ارجاع و تایید می‌شود.

۱۲.تایید نهایی و چاپ پروانه

شهرداری آخرین ارگانی است که مدارک و پرونده شما را تایید خواهد کرد. پس از تایید پرونده توسط شهرداری، پروانه ساخت ساختمان شما به عنوان مالک صادر و چاپ خواهد شد.

مدت زمان پروانه ساخت ساختمان چقدر است؟

در همین رابطه مهندس ایمان خدابخش ، کارشناس بازار مسکن و مدیرعامل پلتفرم آقای املاک اظهار می کند که یکی از نکات مهم در رابطه با پروانه و جواز ساخت و ساختمان، مدت زمان اعتبار آن است. در کل این پروانه از تاریخ صدور به مدت ۲ سال اعتبار خواهد داشت. در این مجوز بر اساس متراژ زمین، مدت زمان لازم برای احداث بنا نیز تعیین می‌شود.

در صورتی که شما به عنوان مالک به هر دلیل نتوانید در این مدت ساخت ساختمان را کامل کنید به شما اخطار داده شده و مشمول جریمه عوارض تعویق احداث خواهید شد. از طرفی هم مدت مقرر در پروانه تمدید نمی‌شود و با انقضای آن، مالک به پرداخت ۲۰ درصد از محاسبات پروانه و دریافت مجوز جدید ملزم خواهد شد که در این حالت پروانه به مدت سه سال تمدید خواهد شد.