شکاف عمیق درآمد و مسکن؛ میانگین زمان خرید خانه در ایران به ۳۰ سال رسید
به گزارش فوت و فن ساختمان به نقل از مهر، رسول قرباننژاد، کارشناس ارشد بازار مسکن، در گفتگویی، وضعیت پیچیده بازار مسکن ایران را به طور مفصل مورد بررسی قرار داد و تأکید کرد که این بازار به شدت تحت تأثیر متغیرهای کلان اقتصادی کشور قرار دارد. وی با اشاره به ماهیت تورمی اقتصاد ایران، نقش عوامل متعددی مانند نظام بانکی، خلق نقدینگی و نرخ ارز را در هدایت و جهتگیری بازار مسکن برجسته کرد.
قرباننژاد دو نوع تورم، تورم ناشی از فشار هزینه و تورم ناشی از افزایش تقاضا را تشریح کرد و تأکید نمود که تورم در بخش مسکن عمدتاً از نوع تورم تقاضامحور است. این نوع تورم در بازههای زمانی مختلف، تحت تأثیر عواملی چون رشد بازارهای موازی (مانند ارز و طلا)، نوسانات ارزی و شرایط اقتصادی که امکان کسب سود در بازارهای دیگر را فراهم میکند، تشدید میشود. در این شرایط، سرمایههای سرریز شده از سایر بازارها به سمت مسکن، به عنوان یک پناهگاه امن، روانه میشوند.
وی با اشاره به “نرمشکنی” در الگوهای گذشته بازار مسکن، اظهار داشت که ریسکهای متعدد داخلی و خارجی، از جمله تحولات منطقهای و ریسکهای سیاسی، باعث شده است که الگوهای پیشبینی بازار مسکن در سالهای اخیر دیگر قابل اتکا نباشند. این کارشناس ارشد بازار مسکن، با تأکید بر نقش تعیینکننده ثبات نرخ ارز و مهار تورم در تعادل بازار مسکن، خاطرنشان کرد که تا زمانی که این دو مولفه به ثبات نرسند، آشفتگی و عدم قطعیت در بازار مسکن ادامه خواهد یافت.
یکی از چالشهای اساسی بازار مسکن ایران، پایین بودن شاخص استطاعت خانوار برای خانهدار شدن است. بر اساس برآوردها، یک خانواده با درآمد متوسط در ایران، بین ۱۵ تا ۳۰ سال زمان نیاز دارد تا بتواند یک واحد مسکونی ۷۰ تا ۸۰ متری خریداری کند. این آمار، نشاندهنده شکاف عمیق بین سطح درآمد عمومی جامعه و قیمت مسکن است. طرحهایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن در گذشته به عنوان راهکارهایی برای کاهش این فاصله مطرح شدند، اما به نظر میرسد که امروزه نیازمند راهحلهای نوین و مؤثرتری هستیم. قرباننژاد با اشاره به تجربیات موفق سایر کشورها در کنترل قیمت مسکن، بهخصوص در بخش اجاره، بر لزوم طراحی برنامههای مشخص برای ورود واحدهای مسکونی جدید به بازار تأکید کرد. وی همچنین پیشنهاد کرد که با الزام سازندگان به عرضه واحدهای تکمیلشده به بازار، و بهکارگیری اهرمهای مالیاتی و نظارتی به شکل تسهیلگر، میتوان زمینه بازگشت رونق به بازار مسکن و ترغیب سرمایهگذاران را فراهم کرد.
این کارشناس ارشد بازار مسکن با تأکید بر ماهیت تورمی اقتصاد ایران، استفاده از ابزارهای متنوع مالی، از جمله پیشفروش مسکن تحت نظارت دقیق مالی، را برای جذب سرمایهگذاران پیشنهاد داد. وی با اشاره به تجربه موفق برخی کشورها در ایجاد حسابهای گردشی تحت نظارت دولت برای مدیریت منابع مالی پروژههای ساختمانی، بر ضرورت افزایش شفافیت و کاهش ریسک در این زمینه تأکید کرد. همچنین، وی از ظرفیتهای مهمی مانند فروش متری مسکن در بازار سرمایه و انتشار اوراق مرتبط برای تأمین مالی جمعی در حوزه ساختوساز یاد کرد و کمبود اقدامات عملی در این زمینه را مورد انتقاد قرار داد. قرباننژاد همچنین به نوآوریهایی مانند توکنیزه کردن دارایی و استفاده از رمزارزهای قانونی در برخی کشورها اشاره کرد که به طور مستقیم ضعف نقدشوندگی بازار مسکن را پوشش میدهند. وی با اشاره به کاهش پتانسیل نقدشوندگی در بازار مسکن ایران، راهاندازی کامل ابزار فروش متری مسکن را برای جذب سرمایههای خرد و افزایش نقدشوندگی بازار ضروری دانست.
در ادامه، قرباننژاد به پدیده مهاجرت معکوس مستأجران از کلانشهرها به دلیل افزایش قیمت مسکن و اجاره بها اشاره کرد و آن را نتیجه تحولات ساختاری دهه ۷۰ و صنعتی شدن کلانشهرها دانست. وی با اشاره به لزوم بازنگری در شیوه تأمین مسکن کارمندان و اقشار متوسط، بر اهمیت کیفیت ساخت در پروژههای مسکن، بهویژه در ساخت شهرکهای کارمندی و کارگری، تأکید کرد. وی با مقایسه عمر مفید ساختمانهای ایرانی (۱۰ تا ۲۰ سال) با ساختمانهای کشورهای توسعهیافته (۵۰ تا ۱۰۰ سال)، به ضعف کیفیت ساخت و نبود برنامه منسجم در ایران اشاره کرد و این موضوع را موجب هدررفت سرمایه ملی و تحمیل هزینههای مضاعف بر اقتصاد خانوار و دولت دانست.
در پایان، قرباننژاد با اشاره به ضرورت حرکت به سمت فناوریهای نوین ساخت و استفاده از مصالح مرغوب، صنعتیسازی و یکپارچهسازی فرآیند ساخت، بر لزوم تغییر نگرش از «کمیتگرایی» به «کیفیتگرایی» در سیاستگذاریهای مسکن تأکید کرد و ساخت مسکن با هر قیمتی و با هر نوع متریالی را مغایر با توسعه پایدار و شأن جامعه دانست. وی بر اهمیت تضمین امنیت، رفاه و منزلت اجتماعی ساکنان در کنار تأمین نیاز مسکن تأکید کرد.
منبع: مهر
