انحصار زمین و گرانی مسکن
به گزارش فوت و فن ساختمان به نقل از مهر، بازار مسکن ایران در یک دهه گذشته با جهشی بیسابقه در قیمتها مواجه شده است. افزایش سرسامآور هزینههای خرید و اجاره مسکن، سهم آن را از هزینههای خانوارهای شهری به بیش از ۴۳ درصد رسانده و در تهران این رقم به حدود ۶۰ درصد میرسد. این افزایش قیمتها تنها به اجاره محدود نمیشود؛ قیمت مسکن در تهران در سالهای اخیر بیش از ده برابر افزایش یافته است. این وضعیت، بخش قابل توجهی از تقاضای واقعی مسکن را از بازار حذف کرده و به افزایش حاشیهنشینی و سکونت در واحدهای کوچکتر منجر شده است.
یکی از عوامل اصلی این بحران، سهم غیرعادی زمین در قیمت تمامشده واحدهای مسکونی است که در تهران بین ۶۰ تا ۷۰ درصد برآورد میشود. کارشناسان، محدودیت در الحاق زمینهای جدید به محدوده شهری را عامل اصلی این گرانیها میدانند. محمدباقر قالیباف، رئیس مجلس، به صراحت اعلام کرده که ۱.۸ میلیون هکتار زمین دولتی بلااستفاده در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار دارد. این اظهارات نشان میدهد که حتی در سطوح بالای مدیریتی نیز به وجود منابع گسترده اما مغفول در حوزه زمین اذعان میشود و ضرورت ورود نهادهای عالی برای حل این بحران را دوچندان میکند. رهبر انقلاب اسلامی نیز در دیدار اخیر با اعضای دولت، صراحتاً به وجود مشکل در حوزه مسکن اشاره کرده و بر ضرورت حل آن تاکید کردهاند. این موضوع نشان میدهد که بحران مسکن از سطح هشدارهای کارشناسی فراتر رفته و به یکی از اولویتهای اصلی حاکمیت تبدیل شده است.
سهم زمین در قیمت تمامشده مسکن در سال ۱۴۰۴، حدود ۴۷ درصد در مناطق شهری کشور و ۶۳ درصد در تهران برآورد شده است. این ارقام نشاندهنده نقش تعیینکننده زمین در جهش قیمت مسکن است. روند صعودی قیمتها همچنان ادامه دارد و متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در تیرماه ۱۴۰۴ به ۱۱۹ میلیون و ۵۴۰ هزار تومان رسیده است که نسبت به سال قبل رشد قابل توجهی را نشان میدهد. همزمان، هزینه نهادههای ساختمانی در بهار ۱۴۰۴ نسبت به سال گذشته حدود ۵۰ درصد افزایش یافته که فشار مضاعفی بر قیمت تمامشده مسکن وارد کرده است. تحلیل دادههای طولانیمدت نشان میدهد که بخش قابل توجهی از این رشد قیمت، ناشی از سهم بالای زمین در بازار مسکن است؛ سهمی که در ایران بسیار بالاتر از استانداردهای جهانی است و فشار اصلی آن بر دوش خانوارهای متوسط و کمدرآمد قرار دارد.
رهبر انقلاب اسلامی بارها بر اولویت قطعی قرار دادن مسئله مسکن در سیاستهای اقتصادی کشور تاکید کردهاند. ایشان در دیدارهای مختلف با مسئولان، از جمله دیدار اسفند ۱۴۰۱ و دیدار اخیر با رئیسجمهور و اعضای هیئت دولت، به طور صریح به مشکلات سرسامآور قیمت مسکن و اجاره اشاره کرده و بر ضرورت حل این مشکل اساسی تاکید داشتهاند. این تاکیدات نشان میدهد که معضل مسکن نه تنها دغدغه کارشناسان و مردم است، بلکه در بالاترین سطوح حاکمیتی نیز بهعنوان یک اولویت جدی مطرح میشود و حل آن بهعنوان یک مطالبه از سوی رهبری مطرح شده است.
ریشههای این بحران به انحصار زمین و مشکلات مربوط به محدودههای شهری برمیگردد. مصوبه «ضوابط جلوگیری از افزایش محدوده شهرها» در سال ۱۳۷۸، توسعه محدودههای شهری را متوقف کرد و عرضه زمین شهری را به شکل مصنوعی کاهش داد. کارشناسان این مصوبه را عامل اصلی شکلگیری انحصار زمین در کشور میدانند. با توجه به بیش از ۹۹ درصد مالکیت دولت بر زمینهای ملی، این انحصار همراه با احتکار زمین، به مهمترین عامل رشد قیمت زمین و مسکن تبدیل شده است.
فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن، با اشاره به دادههای مرکز آمار ایران، میگوید که خانوارهای شهری در تهران بیش از ۵۰ درصد درآمد خود را صرف هزینههای مسکن میکنند. این وضعیت به افزایش سن ازدواج، مهاجرت اجباری به حاشیه شهرها و کاهش کیفیت زندگی در کلانشهرها دامن زده است. کارشناسان هشدار میدهند که تداوم این روند، شکاف طبقاتی و مشکلات اجتماعی را عمیقتر خواهد کرد.
بحران مسکن در ایران به سطحی رسیده است که رهبر انقلاب آن را بهعنوان یک اولویت قطعی اقتصادی و یک مشکل اساسی توصیف کردهاند. انحصار زمین در دست نهادهای دولتی، مشکلات مربوط به محدودههای شهری و تراکمفروشی، همراه با رشد بیسابقه قیمتها، تصویری روشن از ریشههای این بحران ارائه میدهند. با وجود هشدارهای کارشناسان و نمایندگان، پرسش اصلی این است که آیا سیاستگذاران میتوانند با شکستن انحصار زمین و بازنگری در سیاستهای شهری، این گره کور بازار مسکن را بگشایند؟
منبع: مهر
