قرباننژاد: طولانی شدن صدور مجوزهای ساخت مسکن، بحران را تشدید میکند
به گزارش فوت و فن ساختمان به نقل از مهر، رسول قرباننژاد، کارشناس ارشد بازار مسکن، در گفتگویی با اهمیت کنترل نوسانات ارزی و پیشبینیپذیری بازار برای مهار تورم مسکن تأکید کرد. وی با اشاره به اینکه پیشبینی نرخ ارز در بلندمدت، ریسک تولید را کاهش داده و سرمایهگذاری را افزایش میدهد، بر ضرورت ایجاد ثبات در این حوزه برای فعالان صنعت ساختمان تأکید نمود. به گفته وی، اگر فعالان بتوانند نرخ ارز یک سال آینده را با اطمینان نسبی تخمین بزنند، تصمیمگیریهای سرمایهگذاری آسانتر شده و موجب رونق تولید خواهد شد.
قرباننژاد در ادامه به موضوع استانداردسازی واحدهای مسکونی پرداخت و با اشاره به نقش ساخت واحدهای کوچکتر در کاهش بحران مسکن، خاطرنشان کرد که کوچکسازی به معنای کاهش بیرویه متراژ نیست، بلکه نوعی استانداردسازی مطابق با نیاز بازار است. وی با انتقاد از انحرافات موجود در روند ساختوساز طی سالهای گذشته، به عدم تطابق عرضه مسکن با تقاضای واقعی بازار اشاره کرد. به گفته وی، در حالی که نیاز اصلی بازار به واحدهای میانمتراژ (۸۰ تا ۱۲۰ مترمربع) است، ساختوسازها عمدتاً به سمت واحدهای بزرگتر (۲۰۰ تا ۳۰۰ مترمربع) سوق یافتهاند که این امر پاسخگوی تقاضای مصرفی نبوده و بیشتر تقاضای سرمایهای را پوشش میدهد. وی معتقد است که تغییر جهت ساختوساز به سمت واحدهای میانمتراژ، نقدشوندگی املاک را بهشدت افزایش داده، هزینه سرمایهگذاری را کاهش داده و امکان خرید را برای متقاضیان واقعی فراهم میکند. این رویکرد همچنین به بهبود جریان معاملات کمک شایانی خواهد کرد.
این کارشناس ارشد با اشاره به تجربیات موفق در بسیاری از کشورهای جهان در ساخت آپارتمانهای ۴۰ تا ۸۰ مترمربعی با امکانات کامل و مشاعات مناسب، تأکید کرد که این رویکرد هم برای سرمایهگذار و هم برای خریدار نهایی جذاب است. وی اما برای اجرای این طرح به تصمیمگیری و حمایت حاکمیتی اشاره کرد و بر ضرورت تعیین و اجرای استانداردهای متناسب با هر منطقه تأکید نمود.
قرباننژاد نوسانات نهادههای ساختمانی را از عوامل اصلی افزایش قیمت تمامشده مسکن دانست. وی با اشاره به تأثیر مستقیم نوسانات ارزی بر قیمت مصالحی مانند فولاد، سیمان و اقلام تأسیساتی، تأکید کرد که هرگونه نوسان ارزی به سرعت در قیمت مصالح و در نهایت در قیمت مسکن منعکس میشود. به گفته وی، دو عامل اصلی در افزایش قیمت مسکن دخیل هستند: افزایش هزینه نهادههای ساختمانی و افزایش تقاضا. با این حال، تجربه سالهای گذشته نشان داده است که افزایش تقاضا، مانند آنچه در دهه ۸۰ و در شرایط بیماری هلندی رخ داد، عامل اصلی جهش قیمت مسکن بوده است. وی بر ضرورت تقویت تولید داخلی برای کاهش وابستگی به نوسانات ارزی و ایجاد ثبات در قیمت تمامشده تأکید نمود.
اوراق گام بهعنوان ابزاری برای کاهش هزینههای تولید مورد اشاره قرار گرفت. اگرچه قرباننژاد راهاندازی این اوراق را گامی مثبت دانست، اما به نقش کمرنگ آن در بازار مسکن اشاره کرد و بر ضرورت توسعه واقعی این ابزارها برای کاهش هزینههای تولید و تقویت جریان نقدینگی تأکید نمود.
قرباننژاد همچنین به ضرورت تحول در شیوههای ساخت و تأمین مالی پروژههای ساختمانی اشاره کرد و با مقایسه سرعت پیشرفت صنعتیسازی و استفاده از فناوریهای نوین در کشورهایی مانند چین با وضعیت موجود در ایران، بر ضرورت تغییر رویکرد و حمایت جدی حاکمیت برای هموار کردن مسیر بهبود ساختوساز مسکن تأکید کرد. وی طولانی شدن زمان ساخت را از مهمترین عوامل افت شاخصهای سرمایهگذاری دانست و به عواملی چون تأمین مالی ناکارآمد، نبود پیوست فنی دقیق و نگاه غیرعلمی به پروژهها اشاره کرد. به گفته وی، عدم وجود پیوست مالی و فنی منسجم در پروژهها منجر به مشکلات متعدد، تأخیرهای طولانی و افزایش هزینهها میشود.
این کارشناس ارشد همچنین به طولانی بودن فرآیندهای اداری از جمله اخذ جواز ساخت و دریافت پایانکار اشاره کرد. به گفته وی، در حالی که اخذ جواز ساخت در ایران بهطور میانگین یک سال طول میکشد، این فرآیند در کشورهای توسعهیافته کمتر از یک ماه به طول میانجامد. وی بر ضرورت مقرراتزدایی و سادهسازی فرآیندها برای کاهش زمان ساخت و تشویق سرمایهگذاران تأکید کرد.
قرباننژاد در ادامه بر ضرورت ورود هدفمند نظام بانکی به تأمین مالی ساختوساز و ایفای نقش واقعی بازار سرمایه و نظام بانکی در این حوزه تأکید کرد. وی با اشاره به اینکه بخش عمده تأمین مالی پروژههای ساختمانی خارج از شبکه بانکی انجام میشود، بر لزوم ارائه تسهیلات هدفمند، صدور ضمانتنامههای بانکی و ایجاد امنیت سرمایهگذاری توسط نظام بانکی تأکید کرد.
وی همچنین به ضرورت بازنگری در رویکردهای مالیاتی بخش مسکن و اخذ مالیات فراگیر و گسترده بر کل بازار مسکن اشاره کرد و این روش را در مقایسه با تمرکز بر شناسایی خانههای خالی، شفافتر و کارآمدتر دانست. به گفته وی، این رویکرد هم عدالت مالیاتی را محقق میکند و هم منبع درآمدی پایدار برای دولت ایجاد خواهد کرد.
در پایان، قرباننژاد با اشاره به افزایش شکاف میان درآمد خانوارها و امکان خانهدار شدن و طولانی شدن زمان خانهدار شدن برای جوانان با درآمد متوسط به حداقل ۱۵ سال، بر لزوم بازنگری اساسی در سیاستهای مسکن و نقش هدایتگر دولت در بازار مسکن تأکید کرد.
منبع: مهر
