افزایش یک چهارم هزینههای ساخت مسکن / بازار مسکن در گیرودار رکود تورمی
به گزارش فوت و فن ساختمان به نقل از باشگاه خبرنگاران جوان، محمد دبیری، کارشناس اقتصاد مسکن، در ارزیابی طرح نهضت ملی مسکن و وعده ساخت یک میلیون واحد مسکونی، بر اهمیت عوامل کلیدی تولید مسکن تأکید کرد. وی اظهار داشت که تولید مسکن نیازمند یک فرمول ساده شامل زمین، سرمایه، نیروی کار و تقاضای واقعی است و در صورت فقدان هر یک از این عناصر، اهداف تعیینشده محقق نخواهند شد.
دبیری با اشاره به تجربه سال ۱۳۹۲، یادآور شد که بخش خصوصی در اوج توان خود تنها توانست حدود ۷۵۰ هزار واحد مسکونی تولید کند. وی تأکید کرد که در شرایط کنونی با افزایش چند برابری هزینه ساخت و قیمت زمین و محدودیت دسترسی به منابع مالی، تحقق هدف تولید یک میلیون واحد مسکونی با چالشهای جدی مواجه است.
این کارشناس اقتصادی معتقد است که دولت باید به جای تمرکز صرف بر اعلام اهداف، به تسهیل زنجیره تولید مسکن بپردازد. وی پیشنهاد کرد که دولت با در اختیار گذاشتن زمین، کنترل تورم و ارائه تسهیلات هدفمند، میتواند زمینه را برای تحقق اهداف تعیینشده فراهم کند.
دبیری در خصوص وضعیت فعلی بازار مسکن، از وجود یک رکود تورمی سخن گفت. او توضیح داد که حجم معاملات کاهش یافته، اما قیمتها همچنان در سطوح بالایی قرار دارند. علت اصلی این وضعیت، عدم ورود عرضه جدید به بازار مسکن به دلیل افزایش هزینههای تولید و کاهش انگیزه سازندگان، و همچنین کاهش قدرت خرید خانوارها عنوان شده است. این عدم تعادل منفی باعث شده تا بازار در ظاهر بیحرکت به نظر برسد، اما فشار زیادی بر فعالان این حوزه وارد میشود.
با این حال، دبیری تأکید کرد که تقاضای واقعی برای مسکن همچنان وجود دارد و این موضوع میتواند موتور محرکه آینده بازار باشد. او تصریح کرد که هر خانوادهای به مسکن نیاز دارد و این نیاز، نیروی محرکه بازار خواهد بود.
دبیری دو مانع اصلی برای بهبود بازار مسکن را تورم ساخت و هزینههای غیرمولد دانست. وی توضیح داد که افزایش روزافزون قیمت آهن، سیمان، تاسیسات و دستمزدها، هزینههای ساخت را به طور قابل توجهی افزایش داده است. همچنین، هزینههای بالای مربوط به مجوزها، عوارض شهری و بروکراسی اداری، بخش زیادی از تسهیلات بانکی را جذب کرده و منابع کمی به عملیات اجرایی واقعی اختصاص مییابد.
دبیری با استناد به تجربیات داخلی و بینالمللی، تأکید کرد که دولت در مقام مجری معمولاً موفق نیست و پروژههای دولتی اغلب با تأخیر و کیفیت پایین به بهرهبرداری میرسند. وی نقش اصلی دولت را تسهیلگری دانست و پیشنهاد کرد که دولت باید با آمادهسازی زمین، سادهسازی فرآیند صدور پروانه، کاهش نرخ تأمین مالی و ایجاد امنیت سرمایهگذاری، زمینه را برای فعالیت بخش خصوصی فراهم کند.
به گفته دبیری، بخش خصوصی ستون اصلی تولید مسکن در کشور است، اما در حال حاضر در تنگنای تاریخی قرار دارد. کمبود نقدینگی، هزینههای بالا و ریسک زیاد، از جمله چالشهایی هستند که بخش خصوصی با آن مواجه است. با این حال، هنوز سازندگانی هستند که با وجود شرایط سخت، پروژهها را آغاز میکنند، زیرا به وجود نیاز واقعی در بازار آگاه هستند.
این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه بخش خصوصی حتی در سختترین شرایط، راه خود را پیدا کرده و پروژهها را به سرانجام رسانده است، سه اقدام کلیدی را برای بهبود وضعیت بازار مسکن ضروری دانست: نهضت رفع موانع، کنترل تورم و تسهیلات هدفمند.
دبیری توضیح داد که نهضت رفع موانع باید با هدف سبکسازی بروکراسی و کاهش هزینههای غیرضروری انجام شود. کنترل تورم نیز بدون ثبات اقتصادی امکانپذیر نیست و هیچ سازندهای بدون اطمینان از ثبات اقتصادی، جرأت شروع پروژه را نخواهد داشت. تسهیلات هدفمند نیز باید به گونهای ارائه شود که وامها مستقیماً به عملیات اجرایی تزریق شوند و صرف مجوزها و هزینههای جانبی نشوند.
او تاکید کرد در صورتی که این سه اقدام به درستی انجام شوند، هم رکود بازار شکسته میشود و هم تولید مسکن پایدار خواهد شد.
دبیری با بیان اینکه مسکن در ایران نه یک انتخاب، بلکه یک ضرورت است، تأکید کرد که افزایش جمعیت و شهرنشینی نشاندهنده آینده روشن بازار مسکن است. وی معتقد است که بخش خصوصی در صورت حمایت، میتواند نه تنها یک میلیون، بلکه بیشتر از آن را نیز عملی کند.
دبیری با اشاره به افزایش تقریباً یکچهارمی هزینه ساخت در یک سال گذشته، اظهار داشت که این افزایش هزینه، ناشی از افزایش قیمت مصالح، تاسیسات و دستمزد کارگران است و برای یک پروژه متوسط، چند صد میلیون تومان به هزینهها اضافه میکند. وی پیشبینی کرد که این فشار در نهایت خود را در قیمت تمامشده واحدها نشان خواهد داد.
با این حال، دبیری معتقد است که میزان افزایش قیمتها در نیمه دوم سال به مدیریت تورم و دسترسی سازندهها به منابع مالی بستگی دارد. وی ابراز امیدواری کرد که با کنترل این دو عامل، میتوان رشد قیمتها را قابل مدیریت نگه داشت.
به گفته دبیری، نیاز واقعی به مسکن آنقدر بالاست که بازار در نهایت مسیر خود را پیدا میکند و سازندهها با مدلسازی درست میتوانند مانع جهشهای سنگین مسکن شوند.
منبع: باشگاه خبرنگاران جوان
