چند سال طول میکشد تا یک خانوار بتواند خانه بخرد؟ دوره انتظار برای خانهدارشدن عجیب شد
به گزارش وبسایت فوت و فن ساختمان، مسکن کالایی ضروری و فاقد جانشین است و تقاضای آن روند باثباتی دارد. عدم تأمین این نیاز اساسی به صورت مناسب و در شأن انسان میتواند مشکلات اجتماعی و اقتصادی زیادی را ایجاد نماید. در پاسخ به این نیاز، ضروری است که دولتها همواره تحولات این بخش را به دقت مورد توجه داشته باشند.
در طی نزدیک به دو دهه اخیر، برنامهها و سیاستهای مختلفی برای کاهش نابرابری و افزایش سطح دسترسی به مسکن بهخصوص برای گروههای کمدرآمد در ایران اجرا گردیده است. از جمله این سیاستها میتوان به اجرای برنامه مسکن مهر، سیاست تشویق بخش خصوصی از طریق اعطای تسهیلات ارزانقیمت بهخصوص در بافت فرسوده، اعطای تسهیلات به زوجین و طرحهای مسکن دولتیساز همچون طرح اقدام ملی مسکن (دولت روحانی) و طرح نهضت ملی مسکن (دولت سیزدهم و چهاردهم) اشاره کرد.
بررسی برنامهها و سیاستهای اجرا شده در دو دهه اخیر نشان میدهد که در کنار اثرگذاری کمتر این سیاستها بر نرخ مالکیت مسکن در کشور، به دلیل جهشهای قیمتی شدید و جاماندن درآمد خانوار از رشد داراییها و تورم، قدرت خرید خانوارها در این بازار به طور قابل توجهی افت کرده است. محاسبات نشان میدهد که در مناطق شهری کشور به طور میانگین ۳۰ سال و در شهر تهران ۵۰ سال طول میکشد تا یک خانوار فاقد مسکن بتواند مالک مسکن شود.
یکی از مهمترین شاخصها در حوزه مسکن، مسکن مقرون به صرفه است. مسکن مقرون به صرفه بدین معنی است که سهم مسکن از هزینه خانوار بالاتر از ۳۰ درصد نباشد، زیرا در صورتی که هزینه مسکن سایر نیازهای اساسی زندگی را تهدید کرده یا به خطر بیندازد، مقرون به صرفه و کافی نیست. دو معیار برای اندازهگیری میزان مقرون به صرفه بودن مسکن در نظر گرفته میشود.
اولی سهم مسکن از هزینه خانوار شهری است. در صورتی که سهم مسکن از هزینه خانوار بالای ۳۰ درصد باشد بر اساس تعریف هبیتات (برنامه اسکان بشر ملل متحد) مقرون به صرفه نبوده است. این شاخص میزان هزینه مسکن را از کل هزینه خانوار نشان میدهد. دادههای این شاخص توسط مرکز آمار ایران منتشر شده و به عنوان یک شاخص اقتصادی در بخش مسکن وزارت راه و شهرسازی منتشر میگردد. براساس این دادهها طی سال ۱۴۰۳ سهم مسکن از هزینههای خانوارهای شهری کشور ۴۳.۷ درصد و برای مناطق شهری استان تهران نیز نزدیک به ۶۰ درصد بوده است.
معیار دوم برای مقرون به صرفه بودن مسکن، شاخص دسترسی به مسکن است. شاخص دسترسی به مسکن عبارت است از نسبت قیمت متوسط یک واحد مسکونی به متوسط درآمد سالانه خانوار. مفهوم عدد به دست آمده، قدرت مالی خانوارها در برابر قیمت مسکن برای صاحب خانه شدن را نشان میدهد. نرخ متعارف پسانداز برای خرید مسکن حدود یکسوم از درآمد خانوار است. طول طبیعی دوره انتظار برای خرید مسکن معادل ۳ برابر شاخص دسترسی به مسکن است.
بررسی دادههای مرکز آمار ایران و وزارت راه و شهرسازی نشان میدهد که شاخص دسترسی (توانپذیری خانوار) در مناطق شهری کشور بین سالهای ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۶ عمدتاً حول و حوش ۴ تا ۶ بوده است. پایینترین مقدار آن مربوط به سالهای ۱۳۷۷ تا ۱۳۸۰ با ۴ تا ۴.۵ بوده و بیشترین مقدار آن نیز مربوط به سالهای ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۳ حول و حوش ۷ بوده است.
اما در سالهای ۱۳۹۴ تا ۱۳۹۶ یک روند کاهشی در این شاخص تجربه شده و به وضوح مشخص است که در اثر کنترل تورم، کاهش بیثباتی در اقتصاد و سیگنالهای مثبت از فضای بینالمللی، قدرت خریدها در بازار مسکن درحال احیا شدن است. شرایط مذکور چندان پایدار نمانده و با تحریمهای ظالمانه جدید از سوی دولت اول ترامپ و جهشهای قابل توجه نرخ ارز و افزایش قیمتهای شدید در بازار داراییها ازجمله بازار مسکن، بار دیگر قدرت خرید خانوارها به شدت افت کرده و شاخص دسترسی یا توانپذیری مسکن در سالهای ۱۳۹۸ تا سال ۱۴۰۳ بین ۸ تا ۹ بوده و بدترین مقدار آن هم مربوط به سال ۱۳۹۹ با ۱۰.۳ بوده است.
با توجه به اینکه خانوار بهطور متعارف فقط میتواند یکسوم از درآمدهای خود را سالانه پسانداز کند، در اینجا ضروری است به بررسی وضعیت شاخص طول دوره انتظار مسکن خانوارهای شهری پرداخته شود. دادههای جدول نشان میدهد که طی سالهای ۱۳۷۱ تا ۱۳۹۶ شاخص طول دوره انتظار مسکن در کشور بین ۱۵ تا ۱۸ سال در نوسان بوده است. بهترین وضعیت مربوط به سالهای ۱۳۷۷ تا ۱۳۸۰ با ۱۲ تا ۱۳ سال و بدترین وضعیت برای سالهای تا ۱۳۹۲ با ۲۰ تا ۲۲ سال بوده است.
بررسی دادههای مسکن شهر تهران نشان میدهد که به دلایل مختلف اقتصادی، اجتماعی و مرکزیت سیاسی، همواره عدد شاخص دسترسی خانوار به مسکن و طول دوره انتظار در پایتخت بسیار بالاتر از میانگین مناطق شهری کشور است. این موضوع میتواند ناشی از انباشتگی بالای جمعیت در تهران، کاهش عرضه مسکن و افزایش تقاضا، انباشتگی دفاتر تجاری و دفاتر مرکزی شرکتهای کشور در تهران، تمرکز مراکز سیاسی و اداری کشور، بالا بودن تقاضاهای سرمایهای در بازار مسکن تهران و دهها مورد دیگری باشد که بازار مسکن پایتخت را برای سرمایهگذاری جذابتر کرده و بازدهی در این بازار را بالا برده است.
این جهشهای قیمتی به شدت توان خرید خریداران مصرفی مسکن را تحت تأثیر قرار داده است، بهطوریکه شاخص دسترسی (توانپذیری) در تهران طی سالهای ۱۳۸۹ تا ۱۴۰۳ از حول و حوش عدد ۱۰ گرچه در سالهای ۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ به عدد ۷ نیز بازگشته، اما حالا چند سالی است که حول و حوش عدد ۱۵ است. به عبارتی، یک خریدار مصرفی مسکن در شهر تهران اگر کل درآمد سالانهاش را به فرض محال پسانداز کند، ۱۵ سال طول میکشد تا بتواند یک خانه ۷۵ متری بخرد.
از آنجایی که پسانداز کل درآمد برای خانوار غیرممکن است، بررسی شاخص طول دوره انتظار برای خرید مسکن در شهر تهران نیز نشان میدهد که این عدد از ۳۰ تا ۳۳ سال در سالهای ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۱ به حول و حوش ۵۰ سال در چند سال اخیر رسیده است. به عبارتی، طی این مدت اگر خانوار ساکن شهر تهران بتواند یکسوم درآمد خود را پسانداز کند، ۵۰ سال طول میکشد تا بتواند در پایتخت مالک یک واحد مسکونی ۷۵ متری شود.
آمار و تحلیلهای ارائه شده در این گزارش بیانگر وضعیت نامطلوب و تعمیق بحران مسکن در کشور است. در شرایط فعلی ضعف تقاضای مصرفی اصلیترین مشکل بازار مسکن به شمار میرود. عمده متقاضیان مصرفی به دلیل نبود اعتبار و ضعف درآمد به ناچار از بازار خرید مسکن خارج شدهاند.
منبع: خبرگزاری خبرآنلاین
