مهاجران افغان مانع کاهش قیمت مسکن در کشور هستند؟

به گزارش فوت و فن ساختمان به نقل از خبرآنلاین، اخیراً برخی رسانه‌ها با استناد به مشاهدات محدود، از احتمال سقوط قریب‌الوقوع قیمت مسکن خبر داده‌اند. اما بررسی دقیق داده‌های بازار نشان می‌دهد این ادعا تا حد زیادی با واقعیت فاصله دارد. کاهش اخیر قیمت‌ها بیشتر یک واکنش روانی کوتاه‌مدت است تا نشانه‌ای از آغاز یک روند نزولی پایدار در بازار مسکن. این اختلاف بین ادراک عمومی و شرایط واقعی بازار، اهمیت تحلیل‌های آماری دقیق و اجتناب از قضاوت‌های تک‌بعدی را بیش از پیش نمایان می‌سازد. برای درک صحیح وضعیت بازار، ضروری است که از تمرکز بر رویدادهای گذرا فاصله گرفته و به بررسی عوامل ساختاری و بنیادین بازار مسکن، به ویژه سیاست‌های مربوط به زمین و انحصار نهادی در عرضه، پرداخته شود.

تحلیل داده‌های مربوط به آگهی‌های مسکن در تهران و شهرهای اطراف نشان می‌دهد که میانگین قیمت هر متر مربع مسکن از ۱۰۷ میلیون تومان به ۱۰۱ میلیون تومان کاهش یافته است. این افت حدود ۵.۶ درصد، در نگاه اول چشمگیر به نظر می‌رسد. با این حال، در مقایسه با رشد سالانه ۲۰ تا ۳۰ درصدی بازار در سال‌های گذشته، این کاهش بیشتر به مثابه یک وقفه موقت در روند صعودی قیمت‌ها تلقی می‌شود تا یک تغییر بنیادین در ساختار بازار.

این کاهش قیمت‌ها عمدتاً ناشی از انتظارات روانی خریداران و فروشندگان است. بسیاری از خریداران انتظار کاهش بیشتر قیمت‌ها را داشته و برخی از فروشندگان نیز به دلیل نیاز فوری به نقدینگی، حاضر به کاهش قیمت‌های خود شده‌اند. تجربه بازار مسکن ایران نشان می‌دهد که “انتظارات تطبیقی” به‌عنوان یک عامل روانی قدرتمند، می‌تواند حتی بدون وجود دلایل اقتصادی محکم، بر روند قیمت‌ها تأثیر گذاشته و با تغییر فضای انتظارات، روند صعودی را مجدداً فعال کند.

نکته قابل توجه دیگر، ثبات نسبی قیمت‌ها در مناطقی است که تراکم بالای اتباع خارجی وجود دارد. اگر خروج اتباع عامل اصلی کاهش قیمت مسکن بود، انتظار می‌رفت در این مناطق افت قیمت محسوسی مشاهده شود. اما داده‌ها نشان می‌دهند که عوامل ساختاری و بنیادین همچنان نقش تعیین‌کننده‌ای در قیمت‌گذاری مسکن دارند و کاهش اخیر قیمت‌ها را نمی‌توان صرفاً به این عامل نسبت داد. این امر اهمیت بررسی دقیق‌تر عوامل موثر بر بازار مسکن مانند سیاست‌های مالی دولت، نرخ تورم، عرضه و تقاضا و همچنین تاثیر نگرش‌های اقتصادی و روانی بر بازار را نشان می‌دهد. توجه به این نکته ضروری است که تحلیل‌های کوتاه‌مدت و سطحی ممکن است تصویری ناقص و گمراه‌کننده از وضعیت بازار ارائه دهند.

برای درک بهتر وضعیت فعلی بازار مسکن، باید به تاریخچه نوسانات قیمت در سال‌های اخیر و نیز عوامل اقتصادی کلان کشور نیز توجه کرد. برای مثال، تاثیر تحریم‌ها، نرخ ارز، نرخ بهره بانکی و سایر عوامل اقتصادی کلان بر بازار مسکن را باید در نظر گرفت. همچنین، نقش سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و تاثیر آن بر عرضه و تقاضا را نباید فراموش کرد. به طور کلی، پیش‌بینی روند آینده بازار مسکن نیازمند بررسی دقیق تمام این عوامل و استفاده از مدل‌های پیش‌بینی پیچیده‌تر و دقیق‌تر است. عدم توجه به این عوامل، می‌تواند به اتخاذ تصمیمات نادرست در زمینه سیاست‌گذاری‌های مسکن منجر شود. به عنوان مثال، در نظر گرفتن فقط یک عامل مانند خروج اتباع خارجی برای تحلیل کاهش قیمت‌ها، می‌تواند منجر به بی‌نتیجه بودن سیاست‌گذاری‌ها و ایجاد مشکلات بیشتر در آینده شود. بنابراین، ضروری است که سیاست‌گذاران و تحلیلگران به صورت جامع و منسجم به بررسی تمام عوامل مُؤثر بر بازار مسکن بپردازند.

در نهایت، می‌توان گفت که کاهش اخیر قیمت مسکن در برخی مناطق، بیشتر یک پدیده موقتی و ناشی از عوامل روانی است تا یک تغییر بنیادین در ساختار بازار. برای ارائه یک تحلیل دقیق‌تر و پیش‌بینی روند آینده، باید عوامل مُؤثر دیگر را نیز در نظر گرفت و از استفاده از اطلاعات محدود و قضاوت‌های تک‌بعدی پرهیز کرد.

منبع: خبرآنلاین